Você acha que investir em imóveis exige muito capital? Pense novamente. Hoje é possível entrar no mundo do investimento imobiliário com pequenos montantes, beneficiando de estratégias inovadoras e oportunidades de financiamento de baixo custo.
O mercado imobiliário sempre foi uma ótima opção para construir riqueza e diversificar investimentos, mas com o surgimento de plataformas de crowdinvesting e métodos inteligentes de compartilhamento, comprar o imóvel inteiro não é mais a única opção. Neste guia, conheça as formas mais garantidas de investir uma pequena quantia e os erros comuns que devem ser evitados para obter o melhor retorno de seus investimentos.
Neste artigo, daremos uma olhada em:
- Por que faz sentido investir em imóveis?
- As melhores formas de investir em imóveis com pouco dinheiro (e muitas vezes sem contrair dívidas).
- Alguns erros comuns a serem evitados.
Por que você gostaria de investir em imóveis?
Se você está começando com pouco dinheiro, por que investir em imóveis?
Antes de mais nada: imóveis não devem ser seu primeiro investimento. A maioria das pessoas obterá resultados ótimos garantindo que contribuam com a contrapartida do empregador para o plano 401(k) ou para um IRA.
Mas se você já está começando a construir um portfólio, o setor imobiliário pode ser uma boa maneira de diversificar seus ativos.
Alguns dos benefícios de investir em imóveis com uma pequena quantia de dinheiro incluem…
#1. Aprendizagem de baixo risco
À medida que seu patrimônio líquido cresce ao longo do tempo, você terá mais oportunidades de investir em imóveis. Começar com pequenas quantias de dinheiro lhe dá a oportunidade de aprender mais sobre o mercado imobiliário e cometer erros sem arriscar grandes somas.
#2. Retornos constantes por meio de renda e valorização
O fato de você não ter muito dinheiro hoje não significa que você não deva começar a investir . Na verdade, o oposto é verdadeiro: quanto mais cedo você começar a investir, melhor. E quanto mais tempo você deixar os lucros trabalharem a seu favor, mais riqueza você acumulará.
Para ilustrar o poder dos lucros compostos, um investimento de 50 dólares por mês capitalizado a 7% ao longo de 20 anos cresceria para 26248 dólares.
O mesmo investimento de US$ 50 por mês crescerá para US$ 132056 em 40 anos.
Como disse Warren Buffett: “Alguém está sentado na sombra hoje porque alguém plantou uma árvore há muito tempo”.
#3. Diversificação
O imobiliário, enquanto classe de investimento, teve um bom desempenho ao longo do tempo – não tão bom como as ações, mas melhor do que as obrigações na história recente.
Para se ter uma ideia do desempenho geral do setor imobiliário, o gráfico abaixo mostra os retornos nos últimos cinco anos (até outubro de 2021) para o Vanguard Real Estate ETF (VNQ), Total Stock Market Fund (VTI) e Total Fundo do Mercado de Obrigações.
VNQ é uma combinação de alguns dos maiores fundos de investimento imobiliário (REITs).
Um REIT é simplesmente uma empresa que possui, administra ou financia imóveis geradores de renda. O objetivo do Fundo VNQ da Vanguard é acompanhar o mercado imobiliário geral, investindo em um portfólio diversificado de REITs.
Claro, existem diferentes áreas e estratégias no investimento imobiliário. Portanto, com base nos retornos históricos, não esperaria que um grande fundo imobiliário de uso geral como o Vanguard apresentasse desempenho superior ao das ações durante um longo período de tempo (ou mesmo proporcionasse muita diversificação).
Mas existem dezenas de maneiras diferentes de investir em imóveis, incluindo imóveis comerciais, imóveis residenciais e investimento em dívidas imobiliárias e/ou ações.
Embora os maiores REITs de capital aberto não ofereçam muita diversificação do mercado de ações, este é apenas um tipo de estratégia de investimento imobiliário. E nas diferentes estratégias de investimento imobiliário (descritas abaixo) você encontra algo que proporciona diversificação de portfólio.
As melhores maneiras de investir em imóveis com o mínimo de dinheiro
Há muitas maneiras de começar a investir em imóveis. Aqui estão alguns dos métodos mais comuns.
#1. Plataformas online de investimento imobiliário
As plataformas de investimento imobiliário online democratizaram enormemente o investimento imobiliário, proporcionando acesso a oportunidades que antes eram exclusivas de grandes instituições ou indivíduos de alto patrimônio, conhecidos como investidores credenciados.
Neste contexto, os investidores credenciados são indivíduos que atendem a determinados requisitos de rendimento ou patrimônio líquido definidos pelos reguladores financeiros, dando-lhes a capacidade de investir em projetos de alto risco. No entanto, estas plataformas online abriram portas aos investidores comuns, eliminando a necessidade de acreditação para participar em investimentos imobiliários.
Essas plataformas operam em diferentes modelos.
Um exemplo disso é a plataforma Chegou, que utiliza uma abordagem de crowdfunding, permitindo aos investidores financiar coletivamente propriedades selecionadas. A plataforma faz a curadoria de uma lista de propriedades selecionadas e, uma vez atingida a meta de financiamento, assume responsabilidades de gestão em nome dos investidores.
A Chegou é especializada em residências unifamiliares, com investimento mínimo de $ 100. Este foco único permite que os investidores selecionem pessoalmente as propriedades para o seu portfólio, melhorando a sua compreensão dos ativos investidos.
Fundrise e YieldStreet são plataformas populares que também atendem investidores não credenciados.
#2. Fundos de investimento imobiliário negociados publicamente, fundos negociados em bolsa (ETFs) e fundos mútuos
REITs negociados publicamente, fundos negociados em bolsa (ETFs) e fundos mútuos oferecem maneiras de baixo custo e fáceis de iniciar no investimento imobiliário.
- REITs negociados publicamente: São fundos de investimento que possuem e administram ativos imobiliários geradores de renda (como edifícios residenciais e comerciais e armazéns). As ações desses fundos são negociadas nas bolsas de valores como empresas normais, permitindo que os investidores comprem ações deles sem a necessidade de realmente possuir as propriedades. Esses fundos proporcionam retorno por meio de lucros gerados com aluguéis ou vendas de ativos.
- Fundos negociados em bolsa (ETFs): São fundos de investimento negociados em bolsas de valores como ações e representam um grupo de ativos como ações, títulos ou imóveis. Visam acompanhar o desempenho de um índice específico, como um índice do setor imobiliário, e são considerados uma opção flexível e de baixo custo para os investidores diversificarem seu portfólio.
- Fundos mútuos: Trata-se de fundos em que o dinheiro dos investidores é reunido para investir numa variedade de ativos, como ações, obrigações ou imóveis, e são geridos por gestores de investimentos profissionais. Estes fundos proporcionam uma oportunidade de investimento indireto no mercado imobiliário, através da participação parcial em imóveis ou em sociedades imobiliárias.
Principal diferença:
- REITs: concentra-se apenas em imóveis.
- ETFs: Diversos e podem incluir imóveis ou outros ativos.
- Fundos Mútuos: Gerenciados ativamente, geralmente cobram taxas mais altas em comparação aos ETFs.
O que esses métodos têm em comum é que, em cada caso, você está adquirindo um título composto por uma cesta de propriedades. É semelhante a investir em um fundo mútuo de ações, exceto que, em vez de ações individuais, você compra ações de um fundo que investe em diferentes tipos de imóveis.
Assim como os fundos mútuos de ações, existem REITs , ETFs e fundos mútuos para diferentes finalidades e tipos de investimento. Enquanto o REIT da Vanguard (mencionado acima) tem como objetivo geral acompanhar o setor imobiliário (o que faz investindo em REITs individuais), outros REITs têm como alvo propriedades comerciais geradoras de renda ou uma região específica do país.
Uma vantagem dos REITs negociados publicamente, em comparação com o investimento através de uma plataforma de crowdsourcing como a Fundrise, é a liquidez. As ações de um REIT negociado publicamente podem ser facilmente vendidas no mercado aberto sempre que você precisar de dinheiro, enquanto muitas das plataformas mencionadas aqui têm restrições sobre quando e como você pode vender seu investimento.
Embora a negociação pública permita maior liquidez, o preço da maioria dos REIT tende a acompanhar o mercado de ações geral.
Portanto, se houver uma queda significativa no mercado, os REITs tendem a cair também. Embora existam REITs negociados de forma privada, eles normalmente exigem um investimento mínimo mais alto e estão disponíveis apenas para investidores qualificados.
#3. Alugue a sua casa, quarto ou espaço de armazenamento
Se você atualmente possui uma propriedade – como uma casa ou casa de férias – é mais fácil do que nunca transformá-la em uma propriedade de investimento.
As opções aqui incluem:
- Airbnb و VRBOGanhe dinheiro alugando sua casa, apartamento ou até mesmo apenas um cômodo da sua casa. Saiba mais sobre o Plus em nosso guia. Para iniciar um negócio no Airbnb.
- VizinhoPermite alugar espaços em sua casa destinados a armazenamento, como garagem ou porão. Saiba mais sobre o Plus em Revisão do nosso vizinho.
- Alugar um ativo existente através do Airbnb ou VRBO é a maneira perfeita de começar para quem deseja investir em imóveis para aluguel por temporada.
Alugar sua casa ou apartamento por um fim de semana por mês permite que você entenda como essas plataformas funcionam e, então, quando chegar a hora de possuir uma propriedade de férias, você estará mais bem equipado para avaliar o potencial de renda - sem falar que ganhará valiosa experiência trabalhando com locatários.
#4. Comprar um imóvel barato
Embora tenhamos discutido maneiras de baixo custo de investir em imóveis, é possível possuir imóveis sem ter que colocar dezenas de milhares de dólares na mesa.
Apenas um pagamento inicial de 3.5% é necessário para um empréstimo para compra de uma casa própria. Propriedades multifamiliares são elegíveis para empréstimos, então você pode planejar morar em uma unidade enquanto aluga as outras.
Essa estratégia é frequentemente chamada de "home hacking" . Ela é usada para descrever estratégias ou métodos inovadores para reduzir custos de moradia ou ganhar dinheiro com imóveis de maneiras não convencionais. É usada em:
Reduzindo custos de habitação:
- Divida o aluguel com outros inquilinos.
- Alugar quartos não utilizados através de plataformas como Airbnb.
- Aproveite opções como casas compartilhadas ou pequenas casas para economizar dinheiro.
Ganhar renda com moradia:
- Alugar parte de uma casa (por exemplo, uma cave ou um apartamento anexo).
- Organize pequenos eventos ou sessões de fotos.
Habitação alternativa e criativa:
- Mudança para acomodações mais baratas, como veículos residenciais (RVs) ou casas modulares.
- Adotar métodos de vida móveis ou temporários para economizar dinheiro.
É claro que isso também aumenta significativamente o risco, porque se o valor da propriedade diminuir, você poderá dever mais do que vale.
#5. Parceria com investidores imobiliários existentes
Trabalhar com pessoas inteligentes e talentosas nunca é uma coisa ruim. No mundo do investimento imobiliário, uma boa estratégia para aprender esta arte é encontrar alguém que tenha feito o que você procura e trabalhar com ele.
Você pode agregar valor a essa pessoa obtendo seus negócios e apresentando-os ao investidor; isso geralmente é chamado de prospecção de negócios.
A venda de imóveis no atacado é outra opção, na qual você se associa a um investidor — como um reformador ou um investidor especulativo — que comprará o imóvel e cuidará da reforma e da venda. As taxas de intermediação imobiliária podem chegar a cinco dígitos para atacadistas, então, com o mentor certo, essa pode ser uma ótima maneira de aprender sobre o setor e, ao mesmo tempo, ganhar um bom dinheiro.
Erros comuns cometidos por novos investidores no setor imobiliário
Para garantir o seu sucesso, vamos dar uma olhada no que você deseja evitar como um investidor imobiliário iniciante.
#1. Carregando muitas dívidas
Se você é um comprador, o que muitas vezes desvaloriza o valor de um imóvel — e, portanto, de um bom investimento — é o fato de o vendedor ter muitas dívidas e não ter outra forma de cobrir seus custos além da venda. Muitas vezes são forçados a vender devido ao peso da dívida que enfrentam.
Como potencial investidor imobiliário, você nunca quer estar em uma situação em que seja forçado a vender.
Muitas pessoas investem no mercado imobiliário com a ideia de que precisam pedir dinheiro emprestado para ganhar dinheiro, mas a verdade é que muitas vezes é melhor não pedir dinheiro emprestado (ou pedir emprestado o mínimo possível) – especialmente quando você é inexperiente.
#2. Não ter dinheiro suficiente no banco
Embora investir algumas centenas de dólares em plataformas como Fundrise, Arrived ou REITs seja uma ótima maneira de começar, esses são investimentos de longo prazo . E, com investimentos de longo prazo, você não deve fazê-los se houver uma alta probabilidade de precisar de dinheiro em um futuro próximo.
Por esse motivo, talvez seja melhor constituir uma reserva de emergência completa antes de recorrer a essas alternativas mais baratas.
Se você está investindo em imóveis por conta própria, muitas coisas podem dar errado. São necessários reparos, pode ser difícil encontrar bons inquilinos e, mesmo assim, nem sempre é fácil cobrar o aluguel.
O mercado imobiliário não é um lugar para trabalhar com margens estreitas porque muitas coisas podem dar errado. Quando isso acontece, a falta de liquidez pode forçá-lo a vender em um momento inadequado (ou a contrair dívidas), o que pode levar a perdas significativas.
#3. Desconfiança dos números
Muitos iniciantes querem trabalhar com base na intuição. A propriedade perfeita fica disponível e, embora os números digam que a propriedade está supervalorizada ou não gerará renda, eles ainda acham que é o preço certo com base no que sabem sobre o mercado local.
Aqui estão algumas regras de investimento imobiliário que resistiram ao teste do tempo:
- Ganhe 2%. Você pode comprar um imóvel residencial ou comercial com a intenção de alugá-lo a terceiros que gere uma renda mensal de pelo menos 2% do preço de compra – por exemplo, uma casa de US$ 100.000 pode ser alugada por US$ 2000 por mês.
- Espere custos de 50%. Comece a investir com a expectativa de que as despesas operacionais – como manutenção, seguros, utilidades e impostos – sejam iguais a 50% do faturamento bruto do imóvel.
- Não gaste mais de 70%. Uma regra prática para os investidores é não gastar mais do que 70% do preço esperado para a venda da casa, incluindo o preço e os custos de renovação.
Veja mais detalhadamente essas regras básicas no vídeo abaixo:
Investimento imobiliário por menos dinheiro: considerações finais
Depois de fazer sua pesquisa e criar um plano de jogo, é hora de executar.
Não importa quanto dinheiro você tenha disponível para investir em imóveis, a melhor forma de começar é investir com uma quantia pequena e com pouco risco — seja por meio de um mercado de massa ou diretamente no mercado local.
Independentemente do valor que você precise investir, é importante lembrar que o mercado imobiliário é um investimento de longo prazo, onde paciência e conhecimento adequado são fundamentais. Agora você pode aprender sobre investimentos em ouro, incluindo seus potenciais ganhos e riscos.
