Na gestão de ativos imobiliários, o sucesso geralmente está ligado à execução perfeita e expectativas estáveis. Mas depois de administrar portfólios imobiliários de varejo avaliados em mais de US$ 15 bilhões na Europa e nos Estados Unidos, aprendi que o verdadeiro valor não vem da perfeição. Em vez disso, vem da flexibilidade e da adaptabilidade, duas qualidades necessárias para melhorar Valor imobiliário A longo prazo.
A perfeição é constante. A flexibilidade evolui
O mercado imobiliário comercial de varejo é dinâmico por natureza. Os hábitos de consumo estão mudando. As principais empresas inquilinas estão evoluindo. A transformação digital se tornou uma constante. Nesse contexto, descobri que os portfólios com melhor desempenho não são aqueles que seguem planos rígidos. Em vez disso, eles são projetados para serem flexíveis e adaptáveis.
Métricas tradicionais, como contratos de locação de longo prazo ou ocupação contínua, podem dar uma falsa sensação de estabilidade. O que realmente importa é se o ativo imobiliário pode se adaptar às mudanças – de forma rápida, inteligente e lucrativa. *Em outras palavras, a capacidade de se adaptar às tendências de mercado em constante mudança e às necessidades dos consumidores em constante evolução é fundamental para o sucesso a longo prazo.*
Redefinindo os ativos do setor varejista
Na última década, meu foco tem sido reposicionar ativos de varejo e garantir seu futuro. Isso inclui aumentar o valor por meio da transformação de uso misto – reduzindo a área bruta locável (ABL) alocada ao varejo quando ela não atende mais à demanda e adicionando componentes residenciais, comerciais ou hoteleiros que ativam o ecossistema.
Em alguns casos, isso significou reutilizar vagas de estacionamento de superfície por meio da construção de garagens de vários andares. Qual é o resultado? Mesmo número de vagas de estacionamento, mas com novos terrenos disponíveis para desenvolvimento de uso misto. Além de melhorar as finanças do ativo, esses tipos de mudanças também ajudaram a transformar centros de varejo subutilizados em destinos ativos de 18 horas.
Portfólios flexíveis abrangem esse tipo de adaptabilidade. Não se trata de manter cada metro quadrado. Trata-se de extrair o máximo e melhor uso de cada parte do site.
Estratégias de varejo pós-COVID: parcerias em primeiro lugar
A era da COVID mudou a maneira como lidamos com os inquilinos. Embora o modelo pré-pandemia fosse em grande parte baseado em transações de leasing, a realidade pós-pandemia exige uma abordagem mais colaborativa e estratégica.
Hoje em dia, o sucesso é alcançado trabalhando em conjunto com marcas de varejo para entender seus objetivos, o comportamento do cliente e as necessidades em evolução. Isso inclui encontrar o espaço certo, no local certo e apoiá-los enquanto eles implementam conceitos pioneiros que refletem sua visão de marca. Isso requer uma compreensão profunda de Jornada do Cliente no Varejo .
Com o aumento significativo de novos empreendimentos de varejo nos últimos cinco anos, a competição por tráfego de pedestres e inquilinos fortes se intensificou. Os proprietários não podem mais apenas fornecer espaço: eles devem fornecer a plataforma certa para que os inquilinos prosperem. Os melhores resultados vêm de relacionamentos fortes construídos em Confiança mútua no setor varejista .
Menor pode ser mais inteligente.
Reduzir o espaço físico não significa necessariamente reduzir o valor. Na verdade, uma redução bem pensada pode levar a melhores resultados. Quando você cria o que eu chamo de “tensão no varejo” — uma mistura coordenada de inquilinos, menos vagas e um senso de lugar mais forte — você pode aumentar o interesse do consumidor. Isso geralmente resulta em aluguel mais alto por metro quadrado, melhor desempenho dos inquilinos e estabilidade a longo prazo.
Isso é especialmente verdadeiro em ambientes comerciais premium, onde experiência, localização e promoção desempenham um papel maior que o espaço. Valor é fazer com que cada metro quadrado conte.
Lições aprendidas com mais de US$ 15 bilhões em experiência em investimentos transfronteiriços
Aqui estão três fatos que moldaram minha abordagem para gerenciar ativos imobiliários de varejo ao longo dos anos:
• A flexibilidade das despesas de capital é maior que o volume das despesas de capital. Na minha experiência, carteiras de investimento que respondem de forma rápida e precisa às mudanças na dinâmica do mercado têm melhor desempenho do que aquelas que dependem de investimentos grandes, mas sem foco. Este conceito é essencial para alcançar o máximo retorno do investimento em gestão de ativos imobiliários.
• Projetado com flexibilidade em mente. Os ativos imobiliários de varejo mais bem-sucedidos não são estáticos. Em vez disso, ele foi projetado para evoluir junto com as pessoas que o utilizam. O design deve se concentrar na adaptabilidade às necessidades em constante mudança do consumidor, o que é tanto um desafio quanto uma oportunidade.
• Liderança é sobre iteração e melhoria contínua. Líderes resilientes tomam decisões com convicção, mas permanecem abertos a feedback e novos dados. Essa mentalidade impulsiona a criação de valor. Uma liderança eficaz nesta área exige a capacidade de se adaptar às rápidas mudanças do mercado e tomar decisões informadas com base em dados e análises.
Uma nova definição de valor imobiliário
O futuro do mercado imobiliário de varejo não será determinado apenas pela área bruta locável (ABL). Em vez disso, ela será moldada pela capacidade de adaptação, integração de usos, atendimento a sociedades em evolução e entrega de forte desempenho mesmo diante da incerteza. *Observação: O termo “área bruta locável” (ABL) refere-se à área total locável de um imóvel comercial, uma medida tradicional de valor de propriedade.*
Eu vi isso em primeira mão, desde grandes shoppings em capitais até locais de mobilização urbana com direitos complexos. Qual é o denominador comum? Estratégias flexíveis superam consistentemente planos perfeitos.
O valor vem de ativos que são resilientes, operacionalmente sólidos e parte de algo maior do que eles mesmos. Ela vem de líderes que estão dispostos a reinventar o espaço, não apenas mantê-lo. Essa abordagem está alinhada com as melhores práticas modernas de gestão de ativos imobiliários.
A perfeição pode ser confortável. Mas no mercado atual, a perseverança tem mais chances de gerar sucesso duradouro. Resiliência e flexibilidade são essenciais para maximizar seu retorno sobre o investimento (ROI) em imóveis.
As informações fornecidas aqui não são conselhos de investimento, fiscais ou financeiros. Você deve consultar um profissional licenciado para obter aconselhamento sobre sua situação específica.
