Na gestão de ativos imobiliários, o sucesso costuma ser associado à execução perfeita e a expectativas estáveis. Mas, após gerenciar portfólios de imóveis comerciais avaliados em mais de US$ 15 bilhões na Europa e nos Estados Unidos, aprendi que o verdadeiro valor não vem da perfeição. Ele vem da flexibilidade e da adaptabilidade, duas qualidades essenciais para maximizar o valor do imóvel a longo prazo .
A perfeição é constante. A flexibilidade evolui
O mercado imobiliário comercial de varejo é dinâmico por natureza. Os hábitos de consumo estão mudando. As principais empresas inquilinas estão evoluindo. A transformação digital se tornou uma constante. Nesse contexto, descobri que os portfólios com melhor desempenho não são aqueles que seguem planos rígidos. Em vez disso, eles são projetados para serem flexíveis e adaptáveis.
Métricas tradicionais, como contratos de locação de longo prazo ou ocupação contínua, podem dar uma falsa sensação de estabilidade. O que realmente importa é se o ativo imobiliário pode se adaptar às mudanças – de forma rápida, inteligente e lucrativa. *Em outras palavras, a capacidade de se adaptar às tendências de mercado em constante mudança e às necessidades dos consumidores em constante evolução é fundamental para o sucesso a longo prazo.*
Redefinindo os ativos do setor varejista
Na última década, meu foco tem sido reposicionar ativos de varejo e garantir seu futuro. Isso inclui aumentar o valor por meio da transformação de uso misto – reduzindo a área bruta locável (ABL) alocada ao varejo quando ela não atende mais à demanda e adicionando componentes residenciais, comerciais ou hoteleiros que ativam o ecossistema.
Em alguns casos, isso significou reutilizar vagas de estacionamento de superfície por meio da construção de garagens de vários andares. Qual é o resultado? Mesmo número de vagas de estacionamento, mas com novos terrenos disponíveis para desenvolvimento de uso misto. Além de melhorar as finanças do ativo, esses tipos de mudanças também ajudaram a transformar centros de varejo subutilizados em destinos ativos de 18 horas.
Portfólios flexíveis abrangem esse tipo de adaptabilidade. Não se trata de manter cada metro quadrado. Trata-se de extrair o máximo e melhor uso de cada parte do site.
Estratégias de varejo pós-COVID: parcerias em primeiro lugar
A era da COVID mudou a maneira como lidamos com os inquilinos. Embora o modelo pré-pandemia fosse em grande parte baseado em transações de leasing, a realidade pós-pandemia exige uma abordagem mais colaborativa e estratégica.
Hoje, o sucesso é alcançado por meio de uma estreita colaboração com as marcas de varejo para compreender seus objetivos, o comportamento do cliente e as necessidades em constante evolução. Isso inclui alinhar-se à sua visão, oferecendo o espaço certo no local certo e apoiando-as na implementação de conceitos inovadores que reflitam a visão da marca. Isso exige um profundo conhecimento da jornada do cliente no varejo.
Com o aumento significativo de novos empreendimentos no setor varejista nos últimos cinco anos, a concorrência se intensificou tanto pela atração de pedestres quanto pela busca por inquilinos de destaque. Os proprietários de imóveis não podem mais simplesmente oferecer espaço – eles precisam proporcionar a plataforma ideal para que os inquilinos prosperem. Os melhores resultados vêm de relacionamentos sólidos construídos sobre a confiança mútua dentro do setor varejista.
Menor pode ser mais inteligente.
Reduzir o espaço físico não significa necessariamente reduzir o valor. Na verdade, uma redução bem pensada pode levar a melhores resultados. Quando você cria o que eu chamo de “tensão no varejo” — uma mistura coordenada de inquilinos, menos vagas e um senso de lugar mais forte — você pode aumentar o interesse do consumidor. Isso geralmente resulta em aluguel mais alto por metro quadrado, melhor desempenho dos inquilinos e estabilidade a longo prazo.
Isso é especialmente verdadeiro em ambientes comerciais premium, onde experiência, localização e promoção desempenham um papel maior que o espaço. Valor é fazer com que cada metro quadrado conte.
Lições aprendidas com mais de US$ 15 bilhões em experiência em investimentos transfronteiriços
Aqui estão três fatos que moldaram minha abordagem para gerenciar ativos imobiliários de varejo ao longo dos anos:
• A flexibilidade do investimento de capital é mais importante do que o tamanho do investimento. Na minha experiência, carteiras que respondem de forma rápida e precisa às mudanças na dinâmica do mercado superam aquelas que dependem de investimentos grandes, porém sem foco. Esse conceito é fundamental para maximizar o retorno sobre o investimento na gestão de ativos imobiliários.
• Projete pensando em flexibilidade. Os imóveis mais bem-sucedidos no setor varejista não são estáticos. Eles são projetados para evoluir com as pessoas que os utilizam. O design deve priorizar a adaptabilidade às necessidades do consumidor, que estão em constante mudança, o que representa tanto um desafio quanto uma oportunidade.
Liderança tem a ver com iteração e melhoria contínua. Líderes flexíveis tomam decisões com convicção, mas permanecem abertos a feedbacks e novos dados. Essa mentalidade impulsiona a criação de valor. Uma liderança eficaz nessa área exige a capacidade de se adaptar às rápidas mudanças do mercado e tomar decisões informadas com base em dados e análises.
Uma nova definição de valor imobiliário
O futuro do mercado imobiliário de varejo não será determinado apenas pela área bruta locável (ABL). Em vez disso, ela será moldada pela capacidade de adaptação, integração de usos, atendimento a sociedades em evolução e entrega de forte desempenho mesmo diante da incerteza. *Observação: O termo “área bruta locável” (ABL) refere-se à área total locável de um imóvel comercial, uma medida tradicional de valor de propriedade.*
Eu vi isso em primeira mão, desde grandes shoppings em capitais até locais de mobilização urbana com direitos complexos. Qual é o denominador comum? Estratégias flexíveis superam consistentemente planos perfeitos.
O valor vem de ativos que são resilientes, operacionalmente sólidos e parte de algo maior do que eles mesmos. Ela vem de líderes que estão dispostos a reinventar o espaço, não apenas mantê-lo. Essa abordagem está alinhada com as melhores práticas modernas de gestão de ativos imobiliários.
A perfeição pode ser confortável. Mas no mercado atual, a perseverança tem mais chances de gerar sucesso duradouro. Resiliência e flexibilidade são essenciais para maximizar seu retorno sobre o investimento (ROI) em imóveis.
As informações fornecidas aqui não são conselhos de investimento, fiscais ou financeiros. Você deve consultar um profissional licenciado para obter aconselhamento sobre sua situação específica.
