Investimento imobiliário para jovens: Seu guia para começar sua jornada aos vinte e poucos anos.

Investir em imóveis é uma maneira infalível de construir um patrimônio significativo e, como em qualquer investimento, começar jovem pode aumentar consideravelmente o potencial de retorno. Eu, particularmente, possuo 11 imóveis para alugar que geram cerca de US$ 5000 por mês de fluxo de caixa líquido, após cobrir todas as minhas despesas. Mas, se eu pudesse voltar no tempo, a primeira coisa que teria feito seria começar a investir em imóveis muito mais cedo (comprei meu primeiro imóvel para alugar aos 31 anos).

Neste artigo, abordarei os princípios básicos para se tornar um investidor imobiliário e tudo o que você precisa saber antes de fazer seu primeiro investimento imobiliário.

Investir em imóveis é um bom investimento?

Investimentos imobiliários de longo prazo são atraentes porque oferecem tanto valorização do capital quanto fluxo de caixa proveniente de aluguéis. Embora os preços dos imóveis nos Estados Unidos tenham subido constantemente por décadas, seu sucesso como investidor imobiliário depende de encontrar bons negócios e gerenciar seus riscos e despesas com sabedoria.

Um grande número de influenciadores e programas de reality show retratam jovens investidores imobiliários como pessoas que alcançam um sucesso fenomenal com facilidade. E se você não for um pouco cético, pode facilmente acreditar que ganhar milhões com imóveis é tão simples quanto comprar uma propriedade que precisa de reformas e fazer algumas visitas à loja de materiais de construção.

A verdade é que fazer investimentos imobiliários inteligentes é uma arte que exige um investimento significativo em conhecimento e na busca pelo negócio perfeito. Um único investimento imobiliário ruim pode custar centenas de milhares de dólares e potencialmente arruinar sua pontuação de crédito.

Você está pronto para investir em imóveis?

Antes de se tornar um investidor imobiliário de sucesso, suas outras finanças precisam estar em ordem. Se você está com dificuldades para pagar dívidas de cartão de crédito ou ainda não tem uma reserva de emergência equivalente a alguns meses de despesas, resolva esses problemas primeiro.

Ter um bom histórico de crédito geralmente é um pré-requisito para comprar um imóvel se você planeja financiar a compra. Supondo que você tenha o capital disponível para uma entrada, conseguir um financiamento imobiliário pode ser o maior obstáculo para comprar seu primeiro imóvel para alugar, por isso vale a pena prestar atenção à sua pontuação de crédito.

Por fim, considere como o mercado imobiliário se encaixa na sua estratégia de investimento geral . Pessoalmente, eu não investiria em imóveis antes de aproveitar ao máximo as contas de aposentadoria com vantagens fiscais, como um IRA e, se você tiver um no trabalho, um 401(k).

métodos de investimento imobiliário

Existem diversas maneiras de investir em imóveis, cada uma com suas próprias vantagens e desvantagens. Para iniciantes, você pode consultar um guia prático para lucrar com um orçamento limitado.

Investimento imobiliário direto

Quando a maioria das pessoas pensa em investimento imobiliário, provavelmente imagina a compra de um imóvel para investimento. No investimento imobiliário direto, o investidor compra um edifício e se torna proprietário e locador.

Como proprietário e locador, o investidor deve arcar com a manutenção do prédio e os impostos prediais, mas recebe aluguel dos inquilinos. Se o investidor receber mais aluguel do que paga (incluindo eventuais prestações do financiamento), o investimento gera fluxo de caixa que pode se tornar renda para ele. Mesmo que o investimento não gere fluxo de caixa positivo, o investidor ainda pode obter lucro se posteriormente vender o prédio por um preço mais alto.

O investimento imobiliário direto é a forma mais rentável de investir em imóveis, mas exige um compromisso significativo. Os investidores devem arriscar seu dinheiro e crédito pessoal e trabalhar continuamente para garantir que seus imóveis sejam alugados e conservados.

Compra e Revenda de Imóveis

A especulação imobiliária consiste em um investidor comprar um imóvel em mau estado por um preço baixo, realizar reparos e melhorias e, em seguida, revendê-lo rapidamente com lucro. Investidores nesse ramo podem ganhar (ou perder) dezenas ou centenas de milhares de dólares em cada transação, o que a torna um investimento de alto risco e alto retorno.

A menos que você tenha fortes habilidades de negociação e conhecimento de construção, talvez seja melhor deixar a compra e venda de imóveis para os profissionais (ao contrário do que você pode ver em programas de TV!).

Fundos de Investimento Imobiliário (REITs)

Um fundo de investimento imobiliário, ou REIT, é um fundo de investimento que compra imóveis em nome de seus investidores. Existem milhares de REITs negociados publicamente que podem ser negociados na bolsa de valores como qualquer outra ação ou fundo. Também existem REITs privados nos quais você pode investir por meio de plataformas imobiliárias online.

Os REITs são uma forma atraente de diversificar uma carteira de ações e títulos com imóveis ou de investir passivamente em imóveis. Os REITs podem proporcionar uma diversificação muito maior do que construir sua própria carteira de imóveis para aluguel. Isso reduz o risco, mas também pode limitar os retornos potenciais. Além disso, você não tem controle sobre quais imóveis o REIT compra.

financiamento coletivo imobiliário

Plataformas imobiliárias online como Fundrise e Ark7 permitem investir em imóveis a partir de apenas alguns milhares de dólares. Essas plataformas utilizam o financiamento coletivo (crowdfunding) para investimentos imobiliários, reunindo pequenas quantias de dezenas de investidores para a compra de propriedades.

Diferentemente do investimento em Fundos de Investimento Imobiliário (REITs), você pode escolher em quais negócios deseja investir.

Ao investir em financiamento coletivo imobiliário, você receberá sua parte dos fluxos de caixa e de quaisquer ganhos de capital com a venda do imóvel. Seus fundos permanecerão investidos durante todo o período do investimento. Seus retornos serão menores do que se você comprasse um imóvel diretamente, já que a plataforma retém uma porcentagem dos retornos do investimento. Além disso, não é necessariamente menos arriscado; se o imóvel precisar de manutenção significativa ou permanecer vago por um longo período, pode haver demanda de capital, exigindo que os investidores injetem fundos adicionais em um curto período.

Como investir em imóveis sendo iniciante

Se você tem interesse em investir em imóveis, mas não possui capital suficiente, crédito ou o desejo de comprar um imóvel por conta própria, investir em Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) ou financiamento coletivo é uma ótima maneira de entrar no mundo dos investimentos imobiliários sem correr grandes riscos. Esse tipo de investimento é uma excelente opção para quem quer começar com pouco dinheiro. No entanto, para o restante deste artigo, vamos partir do princípio de que você está interessado em investimento imobiliário direto.

Entendendo o Fluxo de Caixa

Algumas pessoas investem em imóveis com o objetivo de obter um aumento de valor (valorização), mas os investidores inteligentes investem visando o fluxo de caixa.

O fluxo de caixa é o dinheiro que você ganha mensalmente com seus imóveis alugados, após pagar todas as despesas. A grande vantagem do fluxo de caixa é que ele cresce ao longo do tempo sem afetar o capital investido inicialmente. É semelhante a ações com altos pagamentos de dividendos, então você não precisa se preocupar com a valorização das ações para obter excelentes retornos.

Seu fluxo de caixa também aumentará com o tempo, pois os aluguéis acompanharão a inflação, enquanto as prestações do seu financiamento imobiliário permanecerão estáveis. Eventualmente, você quitará o empréstimo e seu fluxo de caixa aumentará significativamente.

Nos meus imóveis para alugar, consigo um retorno de 20% sobre o capital investido, o que nem sempre é fácil, mas é possível dependendo da localização e do valor do investimento. Esse retorno não inclui as vantagens fiscais dos imóveis para alugar, a redução do investimento inicial ou a potencial valorização, fatores que aumentam o retorno sobre o investimento (ROI). Aqui está um ótimo artigo sobre como calcular seu fluxo de caixa corretamente.

Entender o fluxo de caixa necessário para que um investimento imobiliário valha a pena é o primeiro passo. Você deve pesquisar os preços dos imóveis na sua região, calcular as parcelas do financiamento e o IPTU, e então avaliar o mercado de aluguel e a sua renda esperada.

Muitos investidores se baseiam na "regra dos 2%", um princípio geral que afirma que o aluguel mensal recebido deve ser igual ou superior a 2% do preço de compra do imóvel. Por exemplo, se você comprar um imóvel por US$ 200,000, precisará receber pelo menos US$ 4,000 por mês de aluguel. Obviamente, cumprir essa regra nem sempre é fácil.

Como você financiará suas compras de imóveis?

Costuma-se dizer que "dinheiro é rei", e isso certamente se aplica ao mercado imobiliário. Se você tiver a sorte de comprar um imóvel à vista, evitará os complexos procedimentos burocráticos de um financiamento imobiliário, fechará o negócio mais rapidamente e gerará um fluxo de caixa positivo mais cedo, pois não haverá pagamentos de juros.

Se você precisar de um financiamento imobiliário, saiba que a maioria dos bancos exige que o investidor pague pelo menos 20% do valor do imóvel destinado ao aluguel como entrada.

Esse valor é significativo para a maioria das pessoas, especialmente considerando que o imóvel pode precisar de reparos, você terá custos de fechamento e precisará de uma reserva para emergências. Você pode facilmente precisar de 30% ou mais do preço de compra em dinheiro para ter um imóvel para alugar com tranquilidade.

Se você comprar uma residência principal para morar, pode obter certos financiamentos (como os do USDA e do VA) que não exigem entrada, ou pode comprar uma casa com uma entrada de apenas 5%. Embora você não possa alugar a casa que comprar como proprietário imediatamente, poderá alugá-la após um certo período de residência (geralmente um ano). Foi assim que muitas pessoas que conheço começaram a investir em imóveis ainda jovens: compraram uma casa ou apartamento, moraram nele por um ou dois anos, depois o alugaram e compraram uma segunda casa para morar.

Outra opção é comprar um duplex ou um imóvel com várias unidades, morar em uma delas e alugar as outras. Você também pode comprar um imóvel multifamiliar com uma a quatro unidades e morar em uma, tornando-se assim residente e proprietário. Após morar na unidade por 12 meses, você pode alugar o prédio inteiro e repetir o processo.

Quando se é mais jovem, mudar para uma casa que se pretende transformar em imóvel para alugar é muito mais fácil. Mas quando se tem família, torna-se muito mais difícil convencer o cônjuge e os filhos de que é necessário mudar-se todos os anos para uma casa que pode não atender às suas expectativas.

Encontrar um bom imóvel para alugar

Encontrar imóveis para alugar que gerem retornos atrativos não é fácil, mas minha experiência não é exceção. Muitos investidores alcançam retornos maiores do que os meus, mas eles investiram tempo e esforço significativos para entender o mercado, pesquisar imóveis e se aprofundar nas especificidades dos imóveis para alugar. Conforme envelhecemos, temos menos tempo livre devido ao aumento dos compromissos de trabalho e familiares, e à busca por novos hobbies. Aprender sobre imóveis, o mercado e como lucrar com ele se torna mais desafiador com a idade (a menos que você chegue à aposentadoria). Portanto, é essencial desenvolver um plano financeiro realista aos vinte e poucos anos para que você possa investir com eficácia.

Além disso, reformo e vendo cerca de 10 a 15 casas por ano, o que me torna especialista em fechar excelentes negócios imobiliários. Compro a maioria dos meus imóveis por meio do Sistema de Listagem Múltipla (MLS), mesmo com o aumento dos preços e a forte concorrência.

Aqui vão algumas dicas para conseguir ótimas ofertas:

• Ser corretor de imóveis me ajuda a fechar ótimos negócios e me permite agir com muita rapidez. Não estou dizendo que todos os investidores devam ser corretores, mas certamente é uma vantagem!
• Se você não for um corretor, dedique bastante tempo para encontrar um corretor de primeira linha que trabalhe com agilidade e encontre os melhores negócios para você.
• Dedique tempo a pesquisar preços e valores de aluguel no seu mercado para determinar o que constitui um bom negócio.
• Não dependa exclusivamente de um corretor de imóveis para encontrar bons negócios para você. Muitos corretores não são investidores e podem não saber o que você está procurando. Em vez disso, Seja disciplinado financeiramente Em sua pesquisa e avaliação de ofertas.
• Participe de um clube de investimento imobiliário na sua região para conhecer outros investidores e aprender o que eles estão comprando e como estão fazendo isso.

Compreender os riscos

Não há dúvida de que possuir imóveis para alugar envolve riscos e esforços consideráveis. O maior erro que vejo os investidores cometendo é comprar com o objetivo de valorização, enquanto experimentam fluxo de caixa negativo.

É ótimo que meus imóveis estejam se valorizando, mas eu adoro fluxo de caixa. Fluxo de caixa significa dinheiro no meu bolso, que posso usar para comprar mais imóveis, investir em outros lugares ou gastar com coisas que me dão prazer. Se você tem fluxo de caixa negativo, há uma grande chance de as coisas darem errado.

O problema com o fluxo de caixa negativo é que a maioria dos investidores subestima a quantia que terá que gastar com seus imóveis para aluguel. Além disso, não há garantia de que o valor de mercado do seu imóvel aumentará, nem quando esse aumento ocorrerá. Com o tempo, os imóveis provavelmente se valorizarão, mas também podem se desvalorizar antes disso. Por quanto tempo você pode continuar pagando aluguel todos os meses? Eventualmente, as pessoas ficam sem dinheiro e são forçadas a vender, às vezes por menos do que pagaram. Portanto, entender como financiar adequadamente o maior investimento da sua vida é crucial. Se você tiver fluxo de caixa positivo, não precisará vender e nem vai querer, porque isso coloca dinheiro no seu bolso.

Outro aspecto que as pessoas frequentemente negligenciam é a manutenção. Você deve reservar um orçamento mensal para itens de manutenção. Estimo que de 10% a 20% do meu aluguel mensal seja destinado à manutenção, dependendo da idade e do estado do imóvel. Se você não incluir a manutenção no seu orçamento, pode acabar não gerando nenhuma renda com seus imóveis alugados. Para ajudar a gerenciar essas despesas, você pode usar a regra 50/30/20 do orçamento , que oferece uma estrutura eficaz para o planejamento de seus gastos.

Para meus imóveis alugados, as prestações mensais da hipoteca variam de US$ 400 a US$ 600, incluindo impostos e seguro. O aluguel mensal varia de US$ 1,100 a US$ 1,500. Após considerar os custos potenciais de manutenção e períodos de vacância, meu fluxo de caixa líquido é de aproximadamente US$ 500 por mês.

Gerenciar imóveis para alugar também exige tempo e esforço. Você precisará encontrar inquilinos, elaborar um contrato de locação, registrar com precisão as despesas e receitas e garantir que todos paguem em dia. Você também pode contratar um administrador de imóveis para cuidar de todas essas tarefas por aproximadamente 8% a 10% do valor do aluguel mensal, mas é importante incluir esse custo no seu orçamento.

Conclusão

Investir em imóveis para alugar pode ser uma ótima maneira de se aposentar mais cedo. Mas não é um esquema para enriquecer rapidamente e não é fácil de implementar. O investimento imobiliário exige tempo, flexibilidade e ambição para ter sucesso. Quanto mais cedo você começar, mais fácil será e melhor posicionado você estará no futuro. Portanto, comece a construir seu plano financeiro agora mesmo.