Um fundo de investimento imobiliário (REIT) é uma empresa que possui ou financia imóveis geradores de renda, como edifícios residenciais e comerciais, em nome dos acionistas.
Os REITs permitem que indivíduos tenham a oportunidade de obter renda com investimentos imobiliários sem os encargos da propriedade direta, como administração e manutenção de propriedades. Também é uma excelente ferramenta para diversificar seu portfólio de investimentos.
Continue lendo para aprender como investir em REITs e entender como eles funcionam.
O que são Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs)?
Os Fundos de Investimento Imobiliário (REITs) são holdings especializadas em investimentos imobiliários, possuindo um portfólio diversificado de propriedades, geralmente focadas em um setor específico. Ela é semelhante em seu funcionamento às sociedades anônimas de capital aberto, pois suas ações são negociadas na bolsa de valores.
Os REITs usam o dinheiro dos investidores para comprar propriedades geradoras de renda, seja por meio de aluguéis ou por meio de juros sobre a propriedade. A lei exige que ela distribua 90% de seus lucros anuais totais como dividendos em dinheiro aos acionistas. Isso o torna um investimento atraente para entusiastas de renda fixa.
Os acionistas de REITs desfrutam de uma vantagem fiscal, pois o imposto sobre dividendos é baixo, o que aumenta a atratividade desse tipo de investimento.
Como identificar empresas de investimento imobiliário (REITs)
Para que uma empresa seja considerada um fundo de investimento imobiliário (REIT), ela deve apresentar um formulário Formulário 1120-REIT O IRS isenta-o do imposto corporativo e impede a dupla tributação da renda dos acionistas. Este formulário é conhecido como Formulário de Seleção de REIT.
Ele também deve atender aos seguintes requisitos, conforme estabelecido pela Comissão de Valores Mobiliários dos EUA (SEC) e pelo IRS:
- A empresa deve ser registrada em qualquer estado como uma corporação tributável federalmente, exceto como um REIT.
- Um REIT deve ter pelo menos 100 acionistas após o segundo ano de operação.
- Não mais do que 5% das ações da empresa devem ser detidas por 50 ou menos indivíduos durante a última metade do ano fiscal.
- Os REITs devem ser conversíveis e a empresa deve ser administrada por um conselho de administração ou conselho de administração.
- Pelo menos 75% da renda bruta do REIT deve ser proveniente de imóveis ou fontes relacionadas a imóveis. Isso significa que ela deve investir 75% de seus ativos totais em imóveis.
- Um REIT não pode possuir mais de 10% do poder de voto de qualquer empresa, a menos que seja outro REIT, uma subsidiária qualificada de REIT (QRS) ou uma subsidiária tributável de REIT (TRS).
- Taxas de serviço ou negócios não imobiliários classificados como fontes inelegíveis não devem constituir mais de 5% da renda da empresa.
- Os REITs são obrigados por lei a pagar pelo menos 90% de sua renda tributável como dividendos aos acionistas anualmente. Se você mantiver sua renda, pagará impostos como qualquer outro negócio.
- Os REITs são obrigados por lei a enviar cartas a todos os seus acionistas solicitando detalhes sobre a propriedade efetiva das ações anualmente. Se um REIT não fizer isso no prazo, ele enfrentará multas.
você pode usar Guia NYSE REIT Ou outro banco de dados on-line, depois pesquise e filtre os resultados para ver facilmente quais empresas são REITs. Há muitas fontes confiáveis disponíveis online para identificar empresas REIT.
Tipos de Fundos de Investimento Imobiliário (REITs)
Os REITs se dividem em duas categorias principais: REITs de ações و REITs de hipoteca. Em geral, os REITs de ações investem diretamente em imóveis físicos e geram renda por meio de aluguéis, enquanto os REITs hipotecários investem em empréstimos hipotecários e títulos lastreados em hipotecas e geram renda com os juros desses empréstimos.
1. Fundos de Investimento Imobiliário (REITs)
Os REITs geram a maior parte de sua receita alugando os imóveis que possuem. Cerca de 90% de todos os REITs são fundos de investimento imobiliário. Esses fundos podem possuir propriedades residenciais ou comerciais.
Os REITs têm maior estabilidade financeira porque dependem do fluxo de caixa mensal dos aluguéis pagos pelos inquilinos.
Os quatro principais tipos de REITs:
- REITs de varejo: Os REITs de varejo investem em lojas de varejo independentes e shopping centers. Ela obtém sua renda dos aluguéis pagos pelos inquilinos dessas propriedades. Na verdade, 24% de todos os REITs são REITs de varejo.
- REITs de escritórios: Este tipo de REIT investe em edifícios comerciais e gera renda de inquilinos de longo prazo. Os inquilinos assinam um contrato de locação que varia de três a dez anos. Os REITs de escritórios geralmente estão localizados em centros urbanos que vivenciam crescimento de empregos.
- REITs residenciais: REITs residenciais possuem propriedades residenciais. Dados mostram que os REITs possuem 2% dos apartamentos nos EUA. Normalmente investe em prédios de apartamentos com pelo menos cinco unidades e propriedades multifamiliares com 2 a 4 unidades. Assim como os REITs de escritórios, os REITs residenciais também se concentram em centros urbanos com crescente densidade populacional e crescimento de empregos. Em 2018, os REITs residenciais superaram o desempenho do setor mais amplo de REITs, com um rendimento médio de dividendos de 3.97% em um ano.
- REITs de saúde: Existem 33 REITs de saúde no mundo todo com uma capitalização de mercado de mais de US$ 127 bilhões, e 90% dos REITs de saúde estão localizados nos Estados Unidos. Os REITs de assistência médica investem em propriedades relacionadas à saúde, como instalações de enfermagem, hospitais, casas de repouso e centros médicos. O setor de saúde é responsável por cerca de 17% dos gastos do PIB dos Estados Unidos. Sua receita é gerada por reembolsos do Medicare e taxas de ocupação. Os rendimentos de dividendos pagos por REITs de saúde são maiores do que aqueles de empresas no índice imobiliário global.
2. REITs hipotecários
Os REITs hipotecários adquirem hipotecas existentes, de longo prazo e com juros altos e obtêm lucros com os pagamentos de juros. Seu lucro está na diferença entre as taxas de juros de curto e longo prazo das hipotecas.
Os REITs hipotecários podem ser: Residencial ou comercial. Investir nesses fundos é considerado arriscado, pois eles representam apenas cerca de 10% do total de tipos de fundos de investimento imobiliário. Isso ocorre porque os REITs hipotecários operam com alta alavancagem, o que os torna voláteis.
Antes de investir em REITs hipotecários, é altamente recomendável aumentar seu conhecimento sobre investimentos nessa área para entender a natureza desses fundos e como eles funcionam.
Como investir em fundos de investimento imobiliário
A melhor maneira de investir em fundos de investimento imobiliário (REITs) é investir em um fundo existente. Você pode investir em REITs comprando suas ações diretamente ou investindo em um esquema como um fundo mútuo licenciado, que investe em REITs. Esta é uma opção ideal para investidores que buscam diversificar seus portfólios de investimentos com ativos imobiliários sem a necessidade de possuir ou administrar propriedades físicas.
Você pode ganhar exposição a ações de REITs investindo em fundos mútuos especializados em investimentos imobiliários ou em fundos negociados em bolsa (ETFs) focados em imóveis. Os fundos negociados em bolsa são empresas de investimento organizadas que levantam capital de investimento vendendo suas ações aos investidores. O dinheiro que você recebe com a venda das ações é então investido em objetivos de investimento específicos, proporcionando aos investidores acesso fácil ao mercado imobiliário.
Aqui está um guia rápido para investir em dois tipos de REITs – REITs negociados publicamente e REITs privados:
1. Fundos de Investimento Imobiliário (REITs)
Esses tipos de REITs são semelhantes a ações e fundos negociados em bolsa (ETFs), pois você pode comprá-los e vendê-los nas principais bolsas de valores, como a NASDAQ ou a Bolsa de Valores de Nova York. Há mais de 225 REITs negociados em bolsas nos Estados Unidos.
Não há valor mínimo ou máximo para compra de REITs. As taxas de corretagem on-line variam de aproximadamente US$ 8 a US$ 10 por operação.
Os investidores recebem dividendos trimestrais ou mensais equivalentes a 90% dos seus lucros. Os ativos dos investidores em REITs apresentam um aumento contínuo de valor dependendo das tendências macroeconômicas e do desempenho da empresa.
Muitas pessoas preferem investir em REITs devido à sua alta liquidez e crescimento estável. Eles também não cobram nenhuma taxa de serviço inicial ou anual.
A lei exige que os REITs apresentem relatórios financeiros trimestrais e cumpram outros requisitos de relatórios financeiros para aumentar a transparência e a responsabilização.
Você pode encontrar bons REITs para investir em plataformas como Dividends.com, onde mais de 200 REITs estão listados no site.
2. REITs de capital fechado
Essas empresas atendem aos requisitos do IRS, mas são registradas na SEC em uma bolsa de valores. REITs privados são vendidos por consultores financeiros ou corretores privados.
Ao contrário dos REITs negociados publicamente, que não cobram taxas, os REITs privados cobram taxas iniciais que variam de 10 a 16%. REITs privados podem vender títulos para investidores credenciados com uma renda anual de pelo menos US$ 200,000 ou um patrimônio líquido de US$ XNUMX milhão.
Os REITs privados carecem de transparência porque não aderem aos padrões de relatórios aos quais os REITs negociados publicamente estão sujeitos. Ela também não segue as regras das empresas públicas.
Além disso, os investidores não podem acessar seus investimentos durante os primeiros dois a três anos após investir em REITs privados.
Após esse período, eles podem sacar seus investimentos. Os saques de REITs são conhecidos como resgates. Apesar do período de três anos, os gestores de REITs podem decidir restringir os resgates indefinidamente.
Como medir dividendos e distribuições de fundos de investimento imobiliário (REIT)
Os lucros dos REITs podem ser medidos pelo lucro líquido, bem como pelos fundos das operações (FFO). Você pode calcular isso somando o lucro líquido da empresa mais a depreciação e amortização menos o ganho na venda de imóveis. O FFO é uma medida importante do desempenho dos REITs porque reflete o fluxo de caixa operacional real de uma empresa, que é mais importante para os investidores do que o lucro líquido contábil.
FFO = (Lucro Líquido) + (Depreciação e Amortização) – (Lucro com Venda de Imóveis).
A depreciação é incluída no cálculo porque a despesa anual de depreciação de muitos ativos imobiliários dos REITs distorce negativamente os lucros. Como os lucros das vendas de imóveis são removidos, os REITs podem reinvesti-los, contribuindo para o crescimento de seu portfólio imobiliário. Isso dá uma imagem mais clara do desempenho financeiro do fundo e sua capacidade de distribuir dividendos.
Qual é a proporção ideal para seu investimento em fundos de investimento imobiliário?
Se você está se perguntando qual porcentagem do seu portfólio de investimentos deve ser alocada para fundos de investimento imobiliário (REITs), a resposta curta é que isso varia dependendo de vários fatores.
A proporção ideal depende dos seus objetivos de investimento, da tolerância ao risco e do prazo dos seus investimentos. No entanto, a maioria dos especialistas recomenda alocar entre 5% e 15% do seu portfólio para REITs, levando em consideração os fatores mencionados acima e ajustando a porcentagem adequadamente. Por exemplo, a idade é um fator na determinação da proporção ideal. Embora uma alocação de 15% possa ser apropriada quando você tem 30 anos, essa porcentagem deve diminuir gradualmente ao longo do tempo. E quando você atinge a idade de aposentadoria, faz sentido ter uma alocação muito menor em REITs.
Por exemplo, a idade afeta a porcentagem ideal do seu investimento em REITs. Embora 15% possa ser apropriado aos XNUMX anos, essa porcentagem deve ser reduzida gradualmente conforme você envelhece. Ao se aposentar, geralmente é aconselhável reduzir significativamente seu investimento em REITs para preservar o capital.
Vantagens de investir em fundos de investimento imobiliário (REITs)
Investir em fundos de investimento imobiliário (REITs) tem diversas vantagens em relação aos investimentos imobiliários individuais:
- retornos relativamente altos. De acordo com NareitCerca de 145 milhões de investidores nos Estados Unidos possuem REITs por meio de fundos mútuos e poupanças para aposentadoria. Investir em REITs diversifica seu portfólio de investimentos e ajuda a preservar o valor geral do seu investimento.
- Investir em REITs fornece uma fonte confiável de renda passiva. Ao contrário dos investimentos imobiliários individuais, os investidores de REITs não precisam se preocupar em comprar, vender, alugar ou manter imóveis.
- Os REITs são administrados por profissionais que lidam com todos os aspectos do mercado imobiliário. (incluindo negócios jurídicos) de forma altamente lucrativa. No final de cada trimestre, os investidores recebem uma parte dos lucros na forma de dividendos.
- A maioria dos REITs são grandes em comparação com propriedades individuais. Em termos das propriedades que você possui. Isso o torna mais estável e menos volátil.
- Transparência. Os REITs listados são obrigados por lei a reportar regularmente aos acionistas. Suas atividades estão sujeitas ao controle de mercado graças a essa transparência, permitindo que os investidores sejam informados sobre tudo o que acontece na empresa.
- Os REITs permitem que indivíduos invistam em imóveis caros que seriam difíceis de possuir individualmente. Os REITs também são líquidos; Onde você pode comprá-los e vendê-los facilmente.
Desvantagens de investir em fundos de investimento imobiliário (REITs)
Embora haja muitas vantagens em adicionar REITs ao seu portfólio de investimentos, há algumas desvantagens potenciais a serem consideradas.
Entre as desvantagens mais importantes de investir em fundos de investimento imobiliário estão os seguintes pontos:
- Lucros tributáveis: Embora os REITs tenham algumas vantagens fiscais, é importante lembrar que os dividendos (distribuições) geralmente estão sujeitos ao imposto de renda.
- Taxa: Se você investir em REITs privados e não negociados, poderá enfrentar altas taxas iniciais, comissões e altos custos operacionais. É aconselhável procurar fundos com taxas baixas para aproveitar ao máximo.
- Volatilidade: Os REITs não são imunes à volatilidade do mercado. Quando o mercado imobiliário cai, os REITs podem ser afetados negativamente. É importante diversificar seu portfólio para reduzir riscos.
- Sensibilidade à taxa de juros: Dependendo do tipo de REIT em que você investe, os preços dos REITs podem ser muito sensíveis às taxas de juros. Por exemplo, os REITs hipotecários são mais sensíveis às mudanças nas taxas de juros do que os REITs residenciais. Portanto, você deve estudar o impacto de possíveis mudanças nas taxas de juros em seus investimentos.
perguntas comuns
O que determina o valor das ações do REIT?
Aqui estão alguns fatores que você pode usar para determinar o valor de uma ação de REIT:
- Crescimento esperado: Você pode analisar o crescimento esperado dos lucros e o retorno total esperado das ações para avaliá-los. Este é um indicador importante da saúde do desempenho do fundo e sua capacidade de gerar retornos futuros.
- Relação preço/fundos das operações (FFO): Você pode analisar a relação preço/retorno dos recursos das operações (FFO) para avaliar o valor de um REIT, que pode ser mais preciso do que os lucros e a renda projetada ao avaliar REITs. Ela mostra o desempenho operacional real do fundo.
- Comparação: Compare o rendimento de dividendos com outros tipos de investimentos de alta renda, como ações de serviços públicos ou títulos. Isso ajuda você a entender o quão atraente é um investimento no fundo em comparação com outras opções.
- Relação dívida/EBITDA: Observe a relação dívida/lucro antes de juros, impostos, depreciação e amortização (EBITDA) para comparar REITs. Esse índice indica a capacidade do fundo de pagar suas dívidas por meio de seus lucros operacionais.
- Taxa de distribuição de dividendos: Veja quanto dinheiro é pago como dividendos para avaliar o quão sustentável um REIT é. Uma proporção muito alta pode indicar dificuldade em manter o nível de distribuições no futuro.
- Classificação de crédito: As classificações de crédito avaliam a solidez financeira com base no histórico de desempenho e nas perspectivas de um REIT. Classificações mais altas podem ser associadas a uma avaliação mais alta, pois refletem maior confiança na capacidade do fundo de cumprir com suas obrigações.
Quais são os fatores que afetam o crescimento dos fundos de investimento imobiliário (REITs)?
Os lucros dos fundos de investimento imobiliário (REITs) são afetados por vários fatores. Esses fundos geralmente alcançam lucros maiores durante períodos de crescimento econômico, quando a demanda por imóveis comerciais aumenta, levando a aluguéis mais altos e valores de ativos maiores.
Quando o valor dos ativos imobiliários aumenta, o valor dos REITs também aumenta. Esse crescimento de receita pode vir de várias fontes, como aquisição de novas propriedades, aumento do número de inquilinos na propriedade e aumento dos aluguéis. Além disso, outros fatores, como taxas de juros mais baixas, podem desempenhar um papel no aumento da demanda por REITs e, assim, aumentar seu valor.
Como iniciantes investem em REITs?
Qualquer pessoa pode investir em fundos de investimento imobiliário (REITs) como investidor individual. É um processo simples, como abrir uma conta de negociação em uma corretora. A partir daí, você pode depositar fundos e começar a investir em REITs individuais negociados publicamente, semelhantes a outros ativos no mercado de ações. Os fundos de investimento imobiliário (REITs) são uma opção atraente para investidores que desejam diversificar seus portfólios de investimentos com exposição imobiliária sem precisar possuir ou administrar imóveis reais.
Para investir em REITs privados não negociados, você precisará atender aos requisitos de renda e ser um investidor credenciado de acordo com as regulamentações do mercado financeiro local. Esses fundos normalmente exigem um investimento mínimo menor e podem apresentar riscos maiores do que seus equivalentes negociados publicamente.
Os dividendos dos REITs são pagos mensalmente?
Depende do REIT. Alguns REITs pagam dividendos mensais, o que é uma grande vantagem de investir nesses fundos. Enquanto outros fundos pagam dividendos trimestralmente ou anualmente. Todos os REITs são obrigados a distribuir dividendos pelo menos uma vez por ano. Esses lucros são conhecidos como dividendos e representam uma parcela dos lucros do fundo que são distribuídos aos acionistas.
Se você estiver preocupado com a frequência dos pagamentos de dividendos, pesquise e verifique o cronograma de pagamentos antes de investir em qualquer REIT específico. Descubra informações sobre o histórico de dividendos e o valor do fundo, pois isso ajudará você a tomar uma decisão de investimento informada.
Você precisa de um formulário fiscal K-1 ou 1099 para investir em fundos de investimento imobiliário (REITs)?
Se você possui ações em um fundo de investimento imobiliário (REIT), não precisa preencher o Anexo K-1, que é usado para investidores em sociedades de responsabilidade limitada (LLCs) que são tributadas como parcerias. Os REITs, sendo empresas de capital aberto, não exigem este formulário.
Em vez disso, os investidores de REITs recebem um formulário fiscal 1099-DIV, que informa dividendos e geralmente lista distribuições de ganhos de capital. Este formulário facilita a declaração de renda de REITs nas declarações de imposto de renda.
Você deve investir em REITs?
Investir em fundos de investimento imobiliário (REITs) é uma ótima maneira de diversificar qualquer estratégia de investimento e é uma excelente maneira de investir em imóveis sem precisar possuir nenhuma propriedade física.
Embora alguns possam gostar de ser proprietários de imóveis, a vantagem de não intervenção que os REITs oferecem os torna investimentos atraentes.
